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| 苏式老屋逆袭 中共房市复苏神话破灭 |
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【人民报消息】（人民报记者丽君编译报导）根据日本英文媒体《日本时报》（The Japan Times）7 月 9 日引述彭博社（Bloomberg）的深度追踪报导，中共房地产市场在 2021 年危机爆发多年后，正出现一个耐人寻味的逆转现象：部分大城市购房者开始重新追捧建于计划经济时期、带有苏联式住宅规划影响的老旧社区，以及后续改革年代形成的“老破小”住宅，反而对近年推出的新建商品住宅持续保持谨慎态度。这种“旧房升温、新房遇冷”的市场分化，不仅反映中共国购房者对房企信用、住宅品质与交付能力的信心尚未恢复，也与北京当局宣称房地产市场正在逐步回暖的官方叙事形成明显落差。
宁住“监狱牢房”：中共国买家为何逃离新房市场
这篇报导深入走访中共国房地产危机的重要城市上海。44 岁上海居民Jason Lu今年 3 月斥资约 29 万美元，购入上海一处老旧住宅社区内、面积仅约 32 平方公尺的公寓，之后又花费更多资金购入同一社区内另一套较大的住宅。Jason Lu表示，这些建于较早年代的住宅，外墙斑驳，部分窗户装有防盗铁窗，外观缺乏现代住宅的设计感，“乍看之下，可能会让人觉得像住在监狱牢房里”。
然而，这类在中共国市场俗称“老破小”的老旧住宅，如今却在部分大城市重新受到买家与租客青睐。尽管这些房屋存在隔热不足、管线老化、空间狭小等问题，市场需求仍然存在，原因并非消费者偏爱老旧环境，而是对新建商品住宅市场的信任下降。
过去二十年间，中共房地产业经历高速扩张，大量开发商透过高杠杆模式快速推动住宅建设。然而，自 2021 年恒大危机爆发后，多家大型房企陷入债务困境，部分购房者面临预售屋延期交付甚至烂尾问题，严重削弱市场信心。
相较之下，一些建成年代较早的住宅虽然设备老旧，却具备已完成建设、产权相对明确，以及周边生活机能成熟等优势。部分老社区邻近地铁、商业区与热门学区，使其在市场低迷期间反而展现出抗跌能力。
对许多中共国购房者而言，选择“老破小”并不是对旧时代住宅的怀旧，而是一种降低风险的现实选择。当新房市场面临交付、品质与开发商信用问题时，老旧住宅的“已经存在”反而成为一种安全感。这种消费选择，也折射出中共房地产模式长期依赖高杠杆、高预售模式后所留下的信任危机。
一线与三线的平行宇宙：数据揭露中国房市复苏假象
长期以来，中共官方媒体与地方政府持续释放房地产市场正在企稳回升的讯号，并强调政策刺激已逐步改善市场信心。然而，根据《日本时报》引述房地产科技研究机构Proptech Innovations 的市场数据显示，近期房市回暖现象高度集中于少数核心城市与特定类型住宅，与“全面复苏”的官方叙事存在明显落差。
数据显示，上海面积 70 平方公尺以下的小型二手住宅，平均价格自去年 11 月低点至今年 4 月底小幅回升约 2.4%。今年 3 月，上海二手房成交量升至近四年高点，其中约一半交易来自总价低于 200 万人民币（约 30 万美元）的住宅，也就是市场俗称的“老破小”。类似趋势也出现在北京、深圳，以及科技产业集中的杭州等城市。
然而，这种反弹并不代表中共国房地产市场整体复苏，而更像是一场高度分化的市场调整。部分拥有人口吸引力、产业资源与公共建设优势的一线城市核心区域仍具支撑力，但大量二线、三线及四线城市则持续面临人口流出、库存过高与需求不足等问题。
市场数据显示，当部分一线城市二手住宅价格出现小幅回升时，许多中小城市房价仍处于长期下跌压力之下。这种“一线城市局部回暖、广大城市持续低迷”的分化现象，显示中国房地产市场已不再是单纯的周期性调整，而是进入结构性重组阶段。
即使在一线城市内部，房地产市场也未完全恢复。根据中原集团相关数据，上海二手住宅价格较高点已出现明显回落，显示过去多年依靠土地财政、高杠杆开发推动的房地产繁荣，正在面临重新定价。
换言之，当少数核心城市的优质老住宅仍受到追捧时，中共国大量非核心城市的房产资产价值却持续承压。这种日益扩大的城市分化，正揭示中共房地产危机的真正问题：市场并非全面复苏，而是在有限需求下进行更加剧烈的资源重新分配。
地方救市失效：政策刺激难挽中共房市颓势
为了稳定持续低迷的房地产市场，中共地方政府近年推出一系列刺激措施，希望透过降低购房门槛、增加贷款支持以及放宽限购政策，提振市场信心。然而，这些政策虽然短期内刺激部分交易回升，却未能改变房地产市场长期面临的信任危机与供需失衡问题。
根据中共国指数研究院的统计，今年已有超过 80 个地方政府提高住房公积金贷款额度，试图透过降低购房融资成本，吸引居民重新进入市场。部分城市也调整购房限制政策，包括上海、深圳等一线城市逐步放宽非本地户籍居民购房条件，以扩大潜在买家群体。
与此同时，中央政府也推出多项房地产支持措施，包括降低部分住宅交易税费等，希望减轻购房者负担并恢复市场活力。然而，政策刺激并未带来持续性的市场反弹，反而暴露出中共房地产困境并非单纯的流动性问题，而是涉及信心、人口、地方财政与开发模式的深层结构问题。
最新市场数据显示，中共新建住宅与二手住宅价格仍承受下行压力，显示政策工具难以完全抵消市场需求疲弱的影响。分析人士指出，过去中共地方政府高度依赖土地出让收入支撑财政运作，并透过房地产扩张带动相关投资；但在房企资金链紧张、购地意愿下降之后，这种模式已难以维持。
彭博行业研究数据显示，中共国房地产开发商相关股票今年表现持续落后大盘，反映投资者对房企盈利能力与未来前景仍缺乏信心。地方政府过去依靠土地市场循环推动经济增长的模式，正面临前所未有的挑战。
政策引导与民间避险：中共国房市中的信任博弈
“老破小”市场升温的背后，也反映出中共政府政策目标与民众实际选择之间的落差。报导指出，部分购房者转向价格较低的二手住宅，虽然未能直接提振大型房企销售，却在某种程度上符合北京近年希望降低房地产依赖、推动消费与产业转型的方向。
过去数十年间，中共经济高度依赖房地产投资带动成长，地方政府、金融机构与开发商形成以土地、信贷与预售制度为核心的发展模式。然而，恒大、碧桂园等大型房企相继陷入债务危机后，北京政策重心逐渐从刺激房地产高速扩张，转向降低市场风险、推动制造业升级与所谓“新质生产力”发展。
问题在于，政府希望资金流向消费与新兴产业，但民众是否愿意配合，取决于对未来经济环境与政策可信度的判断。
经历疫情管控冲击、房地产下行以及就业压力后，不少中国家庭开始采取更加保守的财务策略。他们降低负债、增加现金储备，并避免再次投入高杠杆房产投资或风险较高的金融市场。
因此，部分购房者选择价格较低、位置成熟的“老破小”，并非单纯追求居住品质，而是一种风险管理方式：这类住宅虽然老旧，但通常已完成建设，周边生活机能成熟，且价格相对可控。
这种市场选择，也反映出中共国居民对未来经济前景与政策方向的不确定感。当政府希望引导资金流向消费、新兴产业与新的经济增长领域时，许多家庭却选择降低负债、保留现金，并透过购买价格相对可控、风险较低的老旧住宅来保存资产安全垫。北京希望中国家庭重新打开钱袋，但中国家庭首先做出的选择，却是先守住自己的钱袋。
房地产神话终结 中共经济面临长期考验
野村控股（Nomura Holdings）中共国首席经济学家陆挺在 5 月发布的报告中指出，中共国房地产市场仍处于长期调整阶段，少数大城市部分老旧住宅价格回升，并不足以改变全国房地产市场需求疲弱与信心不足的现况。
从上海部分“老破小”住宅每平方英尺超过 830 美元的价格来看，表面的价格韧性并不代表房地产市场全面复苏。相反，这种现象反映出资金正在集中流向少数具有人口、教育与交通优势的核心区域，而大量非核心城市与新建住宅市场仍面临供过于求与价值重估压力。
《日本时报》引述的相关分析显示，中共过去二十年间依靠土地财政、高杠杆开发与信贷扩张推动的房地产模式，正面临根本性的转变。房地产不再是家庭财富增值的主要引擎，也不再能像过去一样支撑地方政府收入与经济增长。
当越来越多中共国中产阶级将资金投入铁窗老屋，而不是等待新建商品住宅市场复苏，这不只是住宅偏好的改变，更反映出市场信心与风险偏好的转变。
中共房地产危机的核心问题，已不只是房价下跌，而是过去支撑经济增长的信用循环正在减弱。未来北京能否重新建立居民与企业对市场的信心，将成为决定中共经济能否走出低迷的重要关键。
（人民报首发）△ |
| 文章网址: http://www.renminbao.com/rmb/articles/2026/7/14/95878.html |
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