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2023年10月6日发表
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专访刘梦熊:中国房地产爆雷的深层次问题(图) |
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【人民报消息】近期,中国房地产巨头接连爆雷令外界震惊。专家认为,与西方房地产业供求平衡不同,中国房地产是权贵资本主义型态,官商勾结造成了房地产的兴旺,也促成其爆雷。预计未来有更多房地产商爆雷,将造成严重的政治经济危机。
中国房地产爆雷 与西方房地产危机不同
据大纪元报导,继房地产巨头恒大集团和碧桂园爆雷后,中国再有房企爆雷。在香港上市的上海房企中骏集团违约逾581亿外债,周四(5日)暂停交易。
中骏集团表示,自2021年下半年以来,中国房产业面临前所未有的挑战,加上经营环境日益恶化及融资困难,许多民营房企面临资金流动吃紧的情况。
2021年12月恒大集团首次违约,最近已在美国申请破产保护,公司董事局主席许家印被抓捕。而碧桂园这个所谓房地产行业的模范生,近日勉强避免实质违约。
对于中国房地产危机,中共前政协委员、百家战略智库主席刘梦熊早前接受新唐人采访表示,这与西方房地产危机完全不同。
刘梦熊解释,美国、日本这些西方发达国家,它的房地产行业也跟它整个经济周期一样,会经历繁荣、衰退、复苏、繁荣,这样一个周而复始的过程,受到供求规律的支配,供不应求时房地产价格上涨,供过于求时房地产价格就会下降。
中共前政协委员、百家战略智库主席刘梦熊。
(大纪元) |
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所以,刘梦熊说,「西方应付房地产市场的衰退或者危机,纯粹是根据经济周期的供求规律,来做出相应的经济对策、利息政策,流动性的政策就可以应付过去。」
但是,「中国房地产的爆雷却没有这么简单,这些年来,从它的发展到现在的衰退爆雷,不是单纯的经济规律、供求支配问题,而是官商勾结、官商利益共同体纠缠在一起的问题。」
刘梦熊认为,「如果说美国、日本这些房地产业的兴衰,反映一种资本主义规律的话,那么中国房地产的爆雷,是一种权贵资本主义的状态和表现,跟美国、日本这些西方发达国家不同。」
房地产业痼疾:与政绩挂钩 与经济利益挂钩
从政治上说,在中国的房地产起步之初,当时中共党魁邓小平强调「发展是硬道理」,中共各级地方政府的政绩是用GDP衡量,又称为GDP主义。
刘梦熊说,当时房地产开发商在买地、盖房、销售方面,是跟各级政府的政治利益挂靠在一起。
「换言之,房地产开发商的发展规模越大,占的土地面积越多,盖的楼房面积越大,它的销售越是广泛,那么这个地方计算下来的GDP、国民生产总值就越膨胀。」
中国社会广泛流传的GDP升官,官升GDP,「就是这么一种状态。所以首先从GDP主义这个角度来讲,房地产发展商跟各级政府官员的形象工程、政治工程完全紧密联系在一起。」
第二就是经济利益问题。刘梦熊表示,房地产开发商买的地越多,政府的卖地财政的收入就越多,发展商盖的房子越多,销售越多,那么地方政府所收的房产税就越多。
「然后房价涨得不停,除了GDP的水涨船高外,还有政府的各种税收收入增加,都变成了政府的财政收入。」
其中有相当一部分税收要交给中央,作为国税,然后地方税变成其中一小块。他说,地方政府为了追求自身利益,包括地方GDP增长,就要搞好多项目,基本建设,高速公路,高速铁路等等。
「这些钱从何来呢?」刘梦熊说,「就是靠卖地收入,因为根据中国宪法,土地是国有的嘛,所以变成土地资源的支配权、开发权、用途的决定权,全部在政府手里。」
中国的土地分为农用地、建设用地和未利用地。在建设用地中,工业用地最便宜,住宅用地贵一些,商业用地更贵一些。
而中共的《土地管理法》,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量。
官商勾结 房地产交易陷入恶性循环
对于政府来说,刘梦熊表示「商业用途卖地的回报率最大,价格最高,政府的税收水涨船高」,所以土地财政,卖地收入,就变成跟地产商的期待,以及发展房地产的目标一致。
「也就是说,地产商获得利益最大化的过程,也是地方政府增加各种收入的过程。」
刘梦熊进一步解释,官商勾结的过程就是,地产商为了达到自己发展商业楼的目的,就希望把原来的农地改为商业用地,免不了去贿赂政府官员,而政府官员受贿后就把商业用地的用途定下来,让地产商获得最大利益。
「所以房地产发展越是蓬勃,向政府买的地就越多,政府的土地财政收入就越是庞大。最后就变成这种利益结合,官商勾结在所不免。」
为什么最近房地产的空置率很高,本来供过于求,房地产价格就要往下调才对,因为「政府觉得,如果楼房价格下跌,政府卖地收入也同时会缩水、会减少」。
「所以就是这么奇怪,政府放手让房价去涨,但是禁止它价格下跌,用行政手段来扭曲市场的规律,限制降价。」
最后结果就是,「房地产商卖不出房,没有资金回笼,就给不了土地的使用费,交不了所得税、增值税等等,变成政府的库房收入又受到影响,造成了财税失血潮,形成恶性循环。」
「所以中国的房地产市场为什么这么难搞,它的爆雷就源于这些深刻的原因,主要是官商勾结造成了房地产的兴旺,也同时也造就它的爆雷。
刘梦熊说,「30多年来,中国房地产畸形的发展,官商勾结带来的的恶果,现在全部的矛盾都暴露出来了。」
更多房地产商会出现爆雷 首先冲击银行
不过,刘梦熊认为,「现在爆雷出来的房地产还只是这些,以后可能还会有更多的房地产业出现爆雷,这个后果是非常的严重。」
「现在在中国排名前50名的那些大房地产商,大多数都是资不抵债的状况。」他指出,房地产的爆雷,首先就会影响银行,
「中国恒大2000多亿美元的海外债券,是由五大行担保的,包括中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、交通银行,那它爆雷肯定会冲击到银行业。」
最近,恒大在美国申请破产保护令,「一下子就会把五大行也拖进去,恒大对那个2000多亿美元的债务要负上最终的责任。」
此外,刘梦熊说,「金融业里很重要的信托业,中国最大的资产管理企业『中值集团』,掌管的就是3.46万亿人民币的资产,现在也爆雷了,中融信托也爆雷了。」
「比如中值集团有15万投资人,其中有一些,一个投资者就有50亿的信托,这个资产放在那里,现在一夜之间,15万富豪全部变成无产阶级,甚至是负资产阶级了。」
刘梦熊认为,房地产爆雷首先冲击银行,一旦普通老百姓对银行的信心动摇,要去提款时,发现这个银行的居民存款已经贷给了那些房地产商,而房地产商又资不抵债,还不了这个钱,就造成居民分分钟是血本无归。
「这就看到了银行业、信贷业、财务公司业等行业,被房地产商所拖累而造成的恶果。」
房地产爆雷冲击上下游企业 或致政治危机
此外,刘梦熊谈到房地产爆雷将冲击上下游企业,「房地产本身占GDP的25%,但是加上连带的上下游47个产业,那就超过GDP的50%,所以这个冲击力是非常大,一种连锁反应。」
中国恒大、碧桂园这些原先规模很大,「号称是宇宙最大的地产公司,相关的供应领域包括钢筋、铝材、水泥、油木地板、墙纸、厨具、浴缸、水晶灯、电冰箱,充气线、食料等等,全部都收不到钱,他们就会破产,造成大批的失业。」
但由于政府跟地产商的利益捆绑,各级政府对房地产的无序扩张采取纵容态度。他说,「例如预售屋,和其它国家不同,大陆的地产发展商一开始就能拿到预售屋的全额购屋款。」
「地产发展商拿到钱后,不是先去把房屋盖好,而是用这些钱以高杠杆的方式再去跟政府拿地。然后不断地恶性循环。」
他说,由于当局不合理的银行规定,「很多居民的供款已经给了房地产商,房地产商的楼宇未建成不能交楼,成了烂尾楼,居民却欠了一屁股债。」
「中国很多家庭,百分之六七十的财产都在房屋里头,到头来房子成了烂尾楼,这影响了千家万户,形成很大的社会问题。」
「所以我说这个房地产的爆雷,就造成一个经济危机,经济危机导致社会危机,导致这个政治危机,所以这个效果非常严重,就是这个预示。」他说。△
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文章网址: http://www.renminbao.com/rmb/articles/2023/10/6/78008.html |
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