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變天了!一二線城市重要樓市數據“集體消失”(圖)
 
智谷趨勢
 
貝殼關閉二手房成交價。(網頁截圖)
【人民報消息】有沒有發現,房價下跌到今天,越來越多的數據,神秘消失了…… 南京下架,鎮江下架,南通下架! 鄭州下架,合肥下架,長沙下架! 杭州下架,武漢下架,珠海下架! 近日,一大批全國知名城市,二手房成交價變成混沌狀態。 加上此前早已下架的北京、上海、深圳和西安等一二線城市,超過13座城市的貝殼二手房成交價“集體消失”了!聽說蘇州和廣州也在醞釀。有幾座城市,甚至連二手房掛牌的總數量也看不見了。 從大灣區到渤海灣,從長三角到大西北,一道無形的“數據鐵幕”,在一夜之間拔地而起,籠罩了整個樓市。 為什麼各大城市動作如此迅猛,幾乎像商量好一樣放下“鐵閘”?為什麼樓市調控,終於走到了需要對二手房成交價“動刀子”的這一步?為什麼全面遮蔽掉成交信息,也許會成為樓市走向的關鍵轉折點? 這個動作的背後,大有深意。 二手房市場,是極為重要的“樓市風向標”。最近,風聲依然不太妙。 剛剛出爐的國家統計局房價指數顯示,全國70個大中城市裡的二手房市場“全軍覆沒”,無一城市環比上漲。從一二線到三四線,沒有一個城市走出“獨立行情”。 據測算,5月份二手房價格指數環比下跌1.0%,連續14個月下跌,並且創下了近十年最大跌幅。陰雲籠罩的樓市中,二手房成交價這個東西,漸漸變成了最不討喜的“受氣包”。由二手房成交價構成的整體信息環境,已經成為阻礙樓市回暖的一大問題,這個“絆腳石”必須搬開了! 為什麼呢? 你想啊,同一個小區的成交價對比兩三年前,少則跌了幾十萬,多則跌了上百萬。比如下面這個小區,同樣面積的3室2廳,只是朝向和樓層略有不同。2021年成交價295萬,2024年成交價跌到130萬。 已經不是腰斬了,而是膝蓋斬。
目前的二手房成交價已經不是腰斬了,而是膝蓋斬。(網絡圖片)
沒買房的人來一看,心想再等等,萬一還沒跌到底呢?你不買我不買,明天還能降兩百。 買了房的人來一看,徹底心如死灰,一心只想去提前還貸,月供和利息能少一點是一點。 非但沒能促進成交,反而加重了觀望情緒,順帶激怒了一部分業主。 你可能會問了,難道信息透明不是一個健康市場必須具備的條件嗎?難道我買一套幾百萬的房子,連前面的成交價都沒有知情權嗎? 對此,答案可能很現實且無奈: 在以貝殼為代表的二手房價格平台上,為了扭轉房價整體走勢,調控的殺手鐧正是——製造信息差。 都不用追溯多遠,就在3年前,房價上漲勢頭烈火烹油之際,為了打壓二手房價過快上漲,包括廣深在內的不少城市也同樣使出了這一招,直接屏蔽了二手房成交記錄。只有當二手房成交價格被遮蔽,政府出台的二手房指導價,才能真正開始發揮作用,政策的引導才能逐步落地。否則,誰能打破房價上漲/下跌的螺旋? 要知道,在中國樓市,當房價出現單邊上漲/下跌的時候,其慣性之強,遠超一般人的想象。正如不斷自我強化的螺旋,好像根本看不到盡頭。 在樓市感受過這種上漲/下跌力量的業主,想必都有感受了。 需要指出的是,在這種上漲/下跌螺旋形成的過程中,房地產中介扮演了極為關鍵的角色。這是因為,中國採用的是房產交易的居間經紀,中介一手托兩家,靠撮合成交來獲得佣金回報。這種模式,有兩個好處。一是讓中介可以保持中立,既不偏向買家,也不偏向賣家。二是效率更高,不容易出現買賣雙方扯皮。 但是!當房價出現單邊上漲/下跌的時候,居間經紀模式的弊端就暴露出來了。就拿當下來說吧,為了撮合交易,一部分急於賺錢的中介,開始瘋狂“圍獵”不願降價的業主,甚至爆發了雙方的戰爭。前段時間,深圳某中介公司就被曝出一份“促成交的SOP(標準化流程)”,驚掉了不少業主的下巴。這套流程的宗旨就是:尊重規律,把握人性,找准軟肋。 中介公司會直接要求中介們,在每個小區挑出一套房源“虛報低價”,並鼓勵同行間傳播。為的就是,給業主們傳遞焦慮的情緒,讓業主主動降價。 一位自媒體博主 @豬哥哥曾針對此類二手房壓價行為,給出過非常有畫面感的描述:(如同)十萬人參加一個沙灘音樂會,天空出現一片烏雲,少數膽小的人擔心下雨陸陸續續離場。此時,沙灘上有數千個聲音:等會要下雞蛋大的冰雹啦! 恐慌迅速蔓延,人群開始踩踏,降價也就變得無可避免,甚至進一步形成“暴跌螺旋”。 這對穩定房價,構成了巨大的挑戰。面對這一類亂象,官方當然不會袖手旁觀。 比如,前段時間,長沙市住建局牽頭會同多個部門,嚴查中介涉嫌惡意壓低二手房價格等違規違法行為。 北京日報也發文喊話:別用特例唱衰北京樓市。 這次“成交價消失”的背後,會不會也有官方的意思呢?你懂的。 可以確認的是,遮蔽二手房成交價,絕對是指向“穩房價”的一記大招,精準、高效、不講理。讓二手房成交價“失蹤”,之所以至關重要,不僅是為了穩住二手房價格,還有很重要的一層意義:穩住新房市場。 當前,中國樓市調控走到了哪一步?毫無疑問,開發商手上仍然有大量的新房,急於出貨,正在“以價換量”。降價去庫存,是當下的主旋律。 儘管降幅在收窄,但復甦還有很長的路要走,絕不是一朝一夕的事。 在這種形勢下,穩住二手房價格,就變得極為重要了。如果新房在降價去庫存的同時,二手房還跌跌不休,那就很容易出現一種局面:降價競賽。 所以,這裡就出現了一個微妙的格局:如果二手房不能穩住,新房就無法回暖;如果新房不能復甦,二手房也難以企穩。 我拿杭州給你舉個例子吧。前幾年,杭州“打新”狂潮洶湧,連房企董事長都跑去排隊打新了,簡直像瘋魔一樣。為什麼?還不是因為新房價格,跟二手房存在巨大倒掛。 2014年到2023年這十年裡,杭州的新房一直都是遙遙領先二手房。大部分年份新房比二手房多賣出近2倍,2014年和2021年甚至誇張到3.4倍和2.4倍。也就是說,杭州新房市場的繁榮,是建立在二手房價格堅挺的基礎上。如果二手房不斷下跌,倒掛紅利消失,泡沫將會瞬間破裂。那可是地動山搖啊。 今年年初,杭州貝殼研究院公布了一組數據:2023年底,杭州十區新房成交均價提到了3.5萬/方,二手房成交均價卻下滑到了3.1萬/方。危險的信號出現,排隊搖號的人群迅速散去。去年杭州新房的成交量,相比2021年高峰期縮水近1/2。 今年,杭州二手房成交量,已經反超了新房。這樣的局面,你說能讓它持續下去嗎?救市還怎麼玩?可把地方愁壞了。 下面幾組數據,足以說明情況已經多麼焦灼: 今年1-5月,百強房企實現銷售操盤金額14133.7億元,同比降低44.3%; 與此同時,近七成銷售百強房企尚未拿地,TOP5央國企拿地“大跳水”; 去年拿地金額和面積排全國第一的保利,從拿地TOP10消失; 所以,大家也不要嫉妒新房,ZF救新房也是為了救樓市,讓房地產運行回到正常軌道,那麼二手房的價格,也就回暖有希望了。 你說對吧? 就在幾天前,國常會定調房地產的下一步工作。通稿中明確表示,房地產業發展關係人民群眾切身利益,關係經濟運行和金融穩定大局,可見高度重視。 會議中有一句話非常值得關注:要充分認識房地產市場供求關係的新變化,順應人民群眾對優質住房的新期待,着力推動已出台政策措施落地見效,繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。對於存量房產、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路,又要穩妥把握、紮實推進。 你看,關於存量房產的大動作,這不馬上就推出來了嗎? 最近的樓市,傳來一系列重大的信號,顯示出微妙的變化,政策的調整速度、頻次,在逐步加速,市場也開始作出了響應。 對二手房市場來說,一個積極信號是:全國各地的“老破小”,成交速度明顯加快。 位於北京、上海、廣州、杭州、南京、成都等核心城市的二手房,尤其是位於核心區、交通便利、總價低或有教育資源加成的“老破小”,正在被剛需群體迅速“掃貨”。 年輕人不是不買房,而是沒有看到上車的“性價比”。樓市本沒有剛需,房價跌到位了,也就有了剛需。 這個漫長的冬天,總是要過去的。 中產必須要調整預期了。樓市救市、地緣關係、整個社會的變化,都影響我們每一個人的決策。△
文章網址: http://www.renminbao.com/rmb/articles/2024/6/19/83464.html
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