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2010年2月14日 分享: Facebook Google+ LinkedIn StumbleUpon Pinterest Email 打印机版
 
 
中国房市崩溃就在眼前 空头大师预测惊人
 
【人民报消息】全球不良资产解决方案公司(Global Distressed Solutions LLC)的总裁杰克-罗德曼(Jack Rodman)日前表示,北京商业房地产的实际空置率可能高达50%,中国的(房市)崩溃就在眼前。空头大师查诺斯1月份预测中国(泡沫)是迪拜的100倍,甚至1000倍。

据彭博新闻社报导,现年63岁的罗德曼一直从事不良房屋贷款的买卖,自2002年以来一直住在北京,他的公司为中国地产界和银行的私人股本与对冲基金提供谘询。他目前在给客户播放北京的空写字楼幻灯片。在他的幻灯片上,目前空楼的计数是55幢,还有其它十几个候选的楼盘。根据罗德曼的数据,北京商业房产的实际空置率可能高达50%,比德国5个最大的写字楼市场在2009年租出去的办公面积的总和还要多。

空楼林立 建设不止

从高盛、瑞士银行和摩根大通北京办公室所在写字楼往南看过去,首先映入眼帘的建筑之一是17层的办公大楼--金融街9号,这是一座空楼。再远一点是交通银行的两座18层高的办公楼,门上已经积了灰尘,大厅现在是一个自行车停车场。

然而,北京写字楼的供应量仍在继续增长。总部位于芝加哥的房地产公司仲量联行(Jones Lang LaSalle Inc)估计,在现有920万平方米积存的基础上,今年还会有120万平方米的办公空间上线。

市政府不顾市场还在推动增长,当地市政区作为最大股东的金融街控股股份有限公司,计划从今年起建100万平方米的新办公用房,该公司的投资者关系负责人王女士说,正在与潜在的客户,如摩根大通商谈。

根据仲量联行的数据,2009年底35%的空置率已经写下北京有史以来的最高记录,而区政府仍在寻求将城市的中央商务区扩大一倍。

房地产经纪商世邦魏理仕公司(CB Richard Ellis Group Inc.)跟踪的103个写字楼市场中,去年第三季度北京的办公室空置率是22.4%,居第九位。但是这个数字没有计算许多即将开放的高楼,花费66亿元建成的、74层高的第三国贸大厦,这是北京最高的写字楼。

而且世邦魏理仕计算空置率时,并没有将银行和保险公司等自己购买的写字楼的空置计算在内,因为业主使用部份空间。制造业也出现产能过剩。去年中国的新厂及其地产的投资上升67%,达到15.2万亿元人民币,比俄罗斯的国内生产总值还要高。2009年,过剩的钢铁产能可能达到1.32亿吨,比世界上第二大钢铁生产国日本的产量高出8750吨。欧盟商会的报告说,迫在眉睫的水泥产能过剩泛滥正在形成中。

由于(地产开发)公司去年获得政府1.4万亿美元新贷款的一部份用于建造摩天大楼,中国各地的空楼雨后春笋般冒出来。前摩根士丹利亚洲首席经济学家谢国忠和对冲基金经理查诺斯说,中国的楼市已经处于泡沫之中。1月25日接受彭博电视采访时查诺斯说:“中国现在已经存在一个巨大的房地产泡沫和固定资产投资泡沫,想进行温和的紧缩已经很难了。”

空头大师:中国泡沫是迪拜的1000倍

空头大师查诺斯1月份预测中国(泡沫)是迪拜的100倍,甚至1000倍。由于陷入至少800亿美元的债务,迪拜的房地产价格从其2008年的巅峰时期下降50%,阿联酋最大的投资银行Shuaa Capital表示,这可能会使经济萎缩0.4%。

截止去年11月底,中国在建的商业地产的空间相当于世界上最高的迪拜摩天大楼--160层的Burj Khalifas的6800倍。

谢国忠和惠誉国际评级(Fitch Ratings)北京分部的高级主管朱夏莲(Charlene Chu)认为:现在很难确切的知道中国的银行到底有多少房地产贷款的债务,因为一些国企预定的工业贷款被用于投资房地产。

2月4日,银行业监督管理委员会上海办公室说,物业市场的下降可能会伴随不良贷款激增。房地产价格下跌10%将使抵押贷款的拖欠比率增加三倍。

资产第三贵 银行资产负债表恶化

投资者的担心已经超出了房地产。在15个主要亚洲市场中,上海综合指数的基准价格在下降了8%之后,相对于今年收入的估计仍然是亚洲第三高,仅次于日本和印度。欧盟商会去年11月表示,过剩的中国工厂“已对全球经济造成深远的损害”,激起了贸易摩擦,提升了不良贷款的风险。

彭博1月19日的投资者调查显示,超过60%的投资者视中国为泡沫,3成受访者表示它将带来最大的下降风险。消化房地产泡沫破裂所遗留的债务可能会削减银行贷款,几年内都会拖累经济增长。

今年以来,在香港上市的中国工商银行的股价下跌13%,中国建设银行下降11%。同一期间香港恒生指数下降了7.3%。

谢国忠和朱夏莲认为银行的资产负债表将恶化。谢国忠接受电话采访时说:“很多人会失去了很多钱,但银行可能不会像20世纪90年代时那样了,当然会有大量坏帐,我觉的将有大量的抵押贷款变成坏账。”

罗德曼说,中国是比世界任何地方拥有更多空楼,却未反映到其资产负债表中的唯一国家。

与日本比较

清华大学经济管理学院副教授霍瓦内茨(Patrick Chovanec)说,正如日本在20世纪90年代所经历的经济增长停滞,对中国而言,同样的风险不能排除。

当时的日本,日经225指数上涨6倍;在1990年泡沫破灭之前,东京都会区的商业物业价格上涨了四倍。(泡沫破灭后)日经指数的交易只有1989年12月高峰时的1/4。

霍瓦内茨说:“国有企业利用从政府财政刺激借来的钱,以惊人的速度哄抬北京的土地价格(包括非理想地点的土地)。同时,商业地产的空置率超过30%,租金也下滑。所以问题只不过是你何时愿意承认损失,或者干脆不承认。”

今年1月,中国的贷款激增到1.39万亿元,比此前3个月的总和还高。70个城市的地产价格与去年同期比较攀升9.5%,21个月来最大的涨幅。

北京的决策者已经开始控制贷款,中国银行业监督管理委员会1月27日在其网站发表声明,要求银行“合理控制”贷款增长。2月12日,中国人民银行第二次下令各银行增加存款准备金,给贷款扩张降温。

Matthews Asia Pacific Fund(MPACX)首席经理人艾希达(Taizo Ishida)说:“流动资金泡沫去年进入房地产市场,三个星期前我在上海和深圳,其价格真是令人吃惊,真的非常惊人。一般说来,我不买中国股票。”

金融街的一个新租户也许注定为房地产的忧虑而来--金融街8号将成为中国华融资产管理公司的总部,华融公司的使命是:销售银行坏帐。

(大纪元记者李晓宇编译报导)

文章网址: http://www.renminbao.com/rmb/articles/2010/2/14/51941.html
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