【人民報消息】中共政府允許開發、銷售商品房的政策始於1980年。當年，中共中央和國務院在批轉《全國基本建設工作會議匯報提綱》時，正式提出了實行住房商品化的政策，允許私人建造、購買和擁有自己的住宅。在此之前，除農村生產隊社員和部分城鎮大集體員工，生活在城市的行政事業單位員工、國有、集體企業員工都不能擁有自己的房產，他們的住宅根據他們的行政級別（工人按照技術等級）和工齡，由單位和政府配給，通稱福利分房。行政事業單位全面停止福利分房始於1998年，當年7月，中共國務院發布了《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，明確規定從當年下半年起，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，中國城鎮的住房供應體系從單位無償分配的福利模式，徹底轉變為主要通過市場購買和個人租賃的商品化模式。 本文將從中共熱衷於房地產開發的原因、土地財政的起源和發展、土地財政和高房價對中共財政的貢獻、中國房地產市場正常銷售價位探究、高房價對中國經濟社會的深遠影響五個方面，闡述土地財政和房地產是中共攫取民脂民膏的重要工具。 一、中共熱衷於房地產開發的原因 房地產行業從最初的蹣跚起步，到逐步成為中國經濟的「火車頭」角色，最後成為國民經濟的支柱產業，只用了十幾年時間，主要原因是它的土地出讓收入巨大，是彌補財政預算收入不足的重要工具，其次是它的產業鍊條長，關聯產業多，對就業和經濟增長有著巨大的拉動作用。 （一）巨量的土地出讓收入，是中共樂此不疲的重要原因 ​在過去十幾年中，土地出讓收入的規模都非常龐大。在房地產市場火熱的年份，這筆收入甚至可以達到數萬億人民幣。 ​如果我們將土地出讓金與地方一般公共預算收入進行對比，其比例在不同年份和不同地區會有很大差異。通常，這個比例可以達到50%，甚至在一些嚴重依賴土地財政的城市，這個比例會更高。這意味著，地方政府每收到100元的預算收入，就有50元或更多的土地出讓金收入。 土地出讓金在地方政府總收入中占據了舉足輕重的地位，在高峰時期，其規模可以超過地方稅收收入，成為地方財政的「第二引擎」或「第二財政」。 （二）超長的產業鍊條 ​房地產的產業鍊條可以大致分為三個階段：前期開發、中期建設和後期服務。 ​1. 前期開發與規劃 ​這個階段主要涉及與土地和資金相關的活動。 ​土地獲取與交易： 包括政府出讓土地、土地徵收、拆遷安置等。這是整個產業鍊的起點，也是土地財政的直接來源。 ​規劃設計與勘察：涵蓋建築設計、城市規劃、工程勘察等，涉及建築師、規劃師、工程師等專業人員。 ​金融服務： 包括開發貸款、信託融資、銀行按揭貸款等，這是房地產項目得以啟動和運行的資金血液，銀行等金融機構深度參與其中。 ​2. 中期建設與施工 ​這是最核心、也是就業拉動作用最強的環節。 ​建築施工：涉及大量的建築工人、項目管理人員、工程師等。從地基施工到主體結構建設，都需要龐大的勞動力。 ​建材與設備製造：這是一個極其龐大的產業集群。包括鋼鐵、水泥、玻璃、砂石、木材等基礎建材，以及電梯、中央空調、消防設備、門窗等設備製造業。這些產業的興衰與房地產的景氣度緊密相關。 ​裝修裝飾：房屋建成後的內部裝修，包括油漆、瓷磚、地板、衛浴、櫥櫃等，帶動了大量的家裝公司和建材銷售。 ​3. 後期服務與運營 ​房屋建成並出售後，產業鍊仍在繼續延伸。 ​中介服務：房屋買賣和租賃需要房產中介機構提供服務，形成了龐大的經紀人隊伍。 ​物業管理：居民入住後，需要物業公司提供日常管理和維護服務。 ​傢具家電製造與零售：新房交付後，居民需要購買家具、家電等生活用品，直接拉動了這些行業的消費。 ​社區商業：隨著住宅區的形成，周邊會發展起餐飲、超市、教育、醫療等各類商業和服務業，形成完整的社區生態。 ​正是因為房地產擁有如此龐大且環環相扣的產業鍊，使得它對政府而言具有不可替代的戰略價值： ​1、拉動經濟增長：房地產的投資額巨大，直接投資和間接拉動的產業產值可以佔到GDP的很大比重，是地方政府完成經濟增長目標的重要引擎。 ​2、創造就業機會：房地產開發、建築施工、建材生產、裝修、中介等環節，能夠直接或間接提供數以千萬計的就業崗位。 ​3、增加稅收收入：除了土地出讓金，房地產產業鍊的每個環節都會產生大量的稅收，例如建築稅、銷售環節的增值稅、企業所得稅、營業稅等，是政府穩定的稅收來源。 因此，可以說，中國政府熱衷於房地產，不僅是出於財政收入的考慮，更是因為它被視為一個能夠全面帶動投資、消費和就業的強大引擎，是實現經濟增長目標的關鍵工具。 ​二、中共土地財政的起源和發展 ​​土地財政（Land Finance）指的是地方政府通過出讓土地使用權來獲取收入的一種模式。這個過程可以分為以下幾個關鍵步驟： ​1、征地：地方政府將農村集體土地徵收為國有土地。 ​2、規劃和整理：政府對這些土地進行規劃、平整和基礎設施建設，例如修路、通水、通電等，使其具備開發條件。 ​3、出讓：政府通過公開的拍賣、招標或掛牌方式，將土地的一定年限內的使用權出售給房地產開發商。開發商獲得土地使用權後，就可以在上面建房，然後把房子賣給購房者。而政府通過出售土地使用權獲得的這筆收入，就成為地方財政的重要組成部分。 中國的「土地財政」模式並非一蹴而就，而是隨著經濟體制改革逐步形成的。其萌芽可以追溯到上世紀80年代末和90年代初，並在隨後的城市化進程中日益成熟和壯大。 ​1. 改革的萌芽期：1980年代末 ​土地所有權與使用權分離：在改革開放之前，土地是無償、無限期使用的。但隨著市場經濟的引入，這種模式無法適應經濟發展的需要。1988年，《憲法》修正案首次明確了土地使用權可以依法轉讓。這為土地的市場化出讓提供了法律基礎。同年，深圳率先以拍賣形式出讓了第一塊國有土地使用權，這標誌著土地出讓金制度的開端。 ​2. 制度的確立期：1990年代 ​ 1994年，中國實施了分稅制改革。這項改革將稅收劃分為「中央稅」和「地方稅」，但大部分高增長的稅種（如增值稅）被劃歸中央，導致地方政府的財政收入相對減少。這種分配體制使得土地出讓金成了地方政府的「第二財政」：在財政收入受到限制的同時，地方政府需要大量資金進行城市基礎設施建設和招商引資。這時，出售土地使用權獲得的土地出讓金因其金額巨大、獲取便捷，迅速成為地方政府彌補財政缺口、推動城市建設的主要資金來源。 ​3. 黃金發展期：2000年代至疫情前 ​進入21世紀，中國進入了大規模的城市化時期。大量人口從農村湧入城市，對住房和城市配套設施的需求急劇增加。2003年，國務院頒布了《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，明確了房地產作為國民經濟支柱產業的地位。土地出讓全面採用「招拍掛」（招標、拍賣、掛牌）制度，規範了土地市場，也推高了土地價格。在城市化和房地產市場發展的雙重驅動下，土地出讓金收入連年暴漲，成為許多地方政府財政收入的半壁江山，甚至更多。 ​簡而言之，中國的土地財政是在分稅制改革的背景下，伴隨著城市化和房地產市場化的進程而逐步形成、壯大的。它既是經濟發展的產物，也深刻影響了中國城市建設和房地產市場的走向。 三、土地財政和高房價對中共財政的貢獻 土地財政和房地產經濟究竟給中共貢獻了多少財政收入？中共通過土地出讓和房地產經濟究竟攫取了多少民脂民膏？現在我們就這一議題進行探討。 我們先了解一下房地產公司開發房產的成本構成。 房地產開發的成本通常可以分為三大類：土地成本、開發建設成本和其他費用。 ​1. 土地成本（佔總成本的50%-70%） ​這是房地產開發中最大、最核心的成本，尤其在北上廣深等一線城市，土地的稀缺性使其價格高得驚人。 ​土地出讓金：這是開發商從政府手中獲取土地使用權所支付的費用。在一線城市，這部分成本可以佔到項目總成本的50%到70%，甚至更高。 ​征地拆遷補償費：如果是舊城改造或棚改項目，開發商需要支付給原住戶或企業的補償費用，這部分成本也非常可觀。 ​2. 開發建設成本（佔總成本的20%-30%） ​這部分是直接用於房屋建造的費用，包括材料費、人工費等。 ​建安（建築安裝）成本：包括土建、主體結構、外牆、屋頂、門窗、水電暖通等工程費用。 ​市政及基礎設施配套費：涉及小區內的道路、綠化、給排水、電力、通信等設施建設費用。 ​設備及材料費：例如電梯、中央空調、消防系統等設備採購費，以及鋼筋、水泥、玻璃等建材費用。 ​3. 其他費用（佔總成本的5%-10%） ​這部分是項目開發過程中產生的各種雜項支出。 ​管理費用：開發商的員工薪酬、辦公費用、差旅費等。 ​銷售費用：包括廣告宣傳、營銷活動、銷售代理佣金等，這部分費用會直接影響項目的去化速度。 ​財務費用：主要是開發商在項目開發過程中，向銀行貸款所支付的利息。 ​稅費：包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、企業所得稅等，是政府收入的重要來源。 稅費是國家和地方拿走的，構成了國家和地方財政收入的一部分，下面我們重點談談： 在房地產開發過程中，開發商需要向政府繳納多種稅收和規費，這些費用是項目成本的重要組成部分。具體包括以下幾類： ​1、主要稅種 ​（1）土地增值稅: 這是最主要的稅種之一。它對房地產開發商轉讓房地產所取得的增值額徵收，實行四級超率累進稅率，稅率從30%到60%不等。增值額越大，稅率越高。 ​（2）企業所得稅: 開發商的利潤需要繳納企業所得稅，稅率為25%。 ​（3）增值稅及附加: 銷售房地產需要繳納增值稅，稅率為9%。此外，還需要繳納城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加，這些是增值稅的附加稅，稅率根據所在地區有所不同，通常合計為增值稅的12%左右。 ​（4）印花稅: 開發商在簽訂各類合同（如土地出讓合同、建築合同、銷售合同等）時需要繳納印花稅，稅率較低，一般為0.03%至0.05%。 ​（5）規費及其他費用 ​相關行政事業性收費: 這部分包括城市基礎設施配套費、人防工程易地建設費、房屋產權登記費等。 ​耕地佔用稅: 如果項目佔用了耕地，需要繳納耕地佔用稅。 ​契稅: 在土地使用權轉移時，開發商也需繳納契稅。 下面是北上廣深房地產的單位成本估算： ​由於數據的敏感性和非公開性，很難找到精確的數字。但根據業內普遍估算，我們可以對一線城市中心地段的普通住宅項目，其單位平方米的成本進行一個大致的粗略估算： ​土地成本：在一線城市的核心區域，土地樓面價（即每平方米土地所承載的建築面積成本）通常高達3萬元至8萬元/平方米，甚至更高。 ​建安成本：這部分相對穩定，通常在5,000元至1萬元/平方米，根據裝修標準和建築質量不同而有所差異。 ​其他費用及利潤：這一部分通常占據總售價的10%到20%左右。 ​舉例而言：如果一個一線城市項目最終售價為10萬元/平方米，那麼其成本構成可能大致如下： ​土地成本：約6萬元/平方米 (60%) ​建安成本 約1萬元/平方米 (10%) ​其他費用及利潤：約3萬元/平方米 (30%) ​這只是一個簡化模型，實際情況要複雜得多。它清晰地表明，在北上廣深，高昂的土地成本是推動房價畸高的首要因素。開發商的利潤空間，很大程度上取決於其獲取土地的成本高低以及對建安、銷售等環節的成本控制能力。 如前所述，房地產開發的利潤占總售價的10%到20%左右，若按15%計算，土地出讓金和稅收兩項至少佔房價收入的一半，也就是說賣房收入至少一半被政府拿走了。 四、中國房地產市場正常銷售價位探究 國內房價，特別是北上廣深的房價普遍偏高，這是一個不爭的事實，這是土地財政導致的結果，也是一個不爭的事實，那麼，中國的房價多少才是正常的呢？下面我們就這個問題進行探究。 在國內，房地產估價師在評估房屋價格時，主要依據《房地產估價規範》（GB/T 50291）等標準和專業慣例，通常會採用三種經典的方法，並根據具體情況輔以其他方法。這三種方法是市場比較法（Comparative Sales Method）、收益法（Income Approach）和成本法。期中收益法是國際房地產市場採用最多的一種方法。 使用收益法評估房屋價值，一個重要指標就是租售比。 租售比是衡量一套房屋價格與其租金收入之間關係的一個重要數據，它計算的是房屋的總售價需要多少年的租金收入才能回本，在正常的房地產市場，租售比成了評估師利用收益法評估房產的重要指標。它的計算方式是：用房屋售價除以一年（12個月）的總租金。​如果租售比在 25以內，這意味著租金回報相對較高，房產的投資價值較好，買房可能比租房更划算。如果租售比在 25以上，則表明房價相對租金來說顯得過高，租金回報率偏低。此時，從純粹的經濟角度考慮，租房可能比買房更具優勢。 「租售比25年」是國際通用的、被房地產市場分析師和投資界廣泛接受的經驗法則或經驗臨界點，它對應的是一個大致的租金回報率，在成熟的國際房地產市場，4%（ 1÷25年=4% ）的年資金回報率被視為一個重要的平衡點和臨界點。這個4%的比例，是與銀行長期貸款利率、長期國債收益率等無風險或低風險收益率相比較後得出的經驗值，被國際房地產評估師、房地產投資家普遍採用。 （一）北上廣深核心城區公寓樓房價（以2021 年為準） ​北京、上海（核心城區，如北京二環內/國貿，上海陸家嘴/徐匯）： ​普通高品質公寓的成交均價，在最高峰時期，普遍在 12 萬元人民幣/平方米以上。 ​對於頂級的、地段稀缺的豪宅項目，最高成交價曾突破 20 萬元人民幣/平方米，甚至更高。 在計算租售比時，根據穩健性原則，我們取房價的普遍值12萬元/平方米。 ​深圳（核心城區，如南山科技園/福田中心區）： ​深圳的市場波動性較大，在高峰時期，核心區域高品質公寓的成交均價普遍在 10 萬元人民幣/平方米左右。 ​高端住宅的最高成交價，也曾達到 18 萬元人民幣/平方米 甚至更高。 在計算租售比時，根據穩健性原則，我們取房價的普遍值10萬元/平方米。 ​廣州（核心城區，如珠江新城/越秀）： ​廣州的房價最高峰值略低於京滬深，但核心區域高品質公寓的成交均價也普遍在 8 萬元人民幣/平方米上下。 ​少數頂級豪宅的價格也曾觸及 15 萬元人民幣/平方米 的高位。 ​總結： 北上廣深的房價最高點出現在少數特定的時間節點和地段，頂級豪宅的成交價都曾突破 15 萬元/平方米 甚至更高。 在計算租售比時，根據穩健性原則，我們取房價的普遍值8萬元/平方米。 （二）北上廣深核心城區公寓住宅租金預估（以2025年9月份租金為準） ​對於中國的北京、上海、廣州、深圳這四個超一線城市，核心城區的住宅租金水平普遍處於高位，並且受地段和房產品質影響極大。 ​作為首都和國際大都市，北京（如東城、西城、朝陽CBD、海淀中關村）和上海（如黃浦、徐匯、靜安、浦東陸家嘴）核心地段的高品質公寓住宅租金水平最高。 ​一個大致的參考範圍是：每平方米每月在 90 元到 180 元之間，中間值為135元，年租金中間值為1620元。 ​深圳（如福田中心區、南山科技園）緊隨其後，其核心城區的住宅租金也保持在較高水平，大致在每平方米每月 80 元到 140 元之間，年租金中間值為1320元。 ​廣州（如天河珠江新城、越秀老城區）的租金水平在四個城市中相對「溫和」一些，一般核心區域的公寓租金大致在每平方米每月 60 元到 100 元之間，中間值為80元，年租金中間值為960元。 （三）北上廣深核心城區公寓住宅租售比 1、​北京和上海的租售比：120,000÷1620=74年， 超過正常租售比：74-25=49年 房價虛高接近2倍。（74÷25-1=1.96）。 ​2、深圳的租售比：100,000÷1320=75.76年 超過正常租售比：75.76-25=50.76年 房價虛高超過2倍。（75.76÷25-1=2.03）。 3、廣州的租售比：80,000÷960=83年 超過正常租售比：83-25=58年 房價虛高超過2.3倍。（83÷25-1=2.3）。 以北京和上海主城區的房價為例，房價虛高接近2倍，按正常價格，你只需支付實際購房款的三分之一，有三分之二是你多付的。這說明在中國，購買房子不只是用於居住，也是一種投機，這凸顯了房地產的金融屬性——房地產更是一種金融產品。同時，房地產主要還是政府進行國民收入再分配的工具。政府通過房地產（主要是土地）這個工具，將老百姓手頭的錢回收，用於國民收入再分配，維持其龐大的財政支付體系。 （四）按正常租售比計算的北上廣深核心城區公寓住宅的銷售價格（2025年9月份）： 1、​北京和上海2025年9月份理論價位： 1620×25=40,500元/平方米 ​2、深圳2025年9月份理論價位： 1320×25=33,000元/平方米 3、廣州2025年9月份理論價位： 960×25=24,000元/平方米 目前，北上廣深的房屋銷售價遠遠高於這個價格，說明還有巨大的下降空間。如果按照這個價格，許多銀行都將破產。在中國，銀行手中都有大量的抵押房產，銀行稱之為「風險資產」。這就是中國政府為什麼控制房屋最低銷售價格、不敢放開價格的原因。在一個正常的國家，對房屋銷售價格的限制，也是限制最高價，哪有限制最低價的呢？ 五、高房價對中國經濟社會的深遠影響 在過去二十年，房地產（包括土地出讓）被視為中國經濟增長的「壓艙石」。它不僅直接為中共貢獻了大量的 GDP（建築、銷售、裝修），還通過上游的鋼鐵、水泥，以及下游的家電、家居等數十個行業形成了一個龐大的產業鍊。隨著樓市降溫，土地出讓收入大幅減少，房地產的負面作用也慢慢凸顯出來了： ​從微觀層面看，高房價和土地財政的運行機制，實質上是對家庭財富和收入的代際轉移與透支。 ​1、家庭的高負債率：對於普通家庭而言，住房往往是他們一生中最大的投資和負債。高房價意味著家庭的槓桿率（負債/收入）畸高。這使得家庭在面對失業、疾病等風險時，抵禦風險的能力極低。 ​2、透支代際收入：「六個錢包」的現象，即年輕人買房需要掏空父母甚至祖父母的儲蓄，不僅嚴重透支了老年人的養老金，也使得年輕人需要用未來二三十年的收入去償還貸款。這造成了家庭生命周期內的財富分配不平衡。 ​3、抑制生育和創新：高昂的居住成本（房價、房租）直接構成了「大城市病」的核心。它不僅讓年輕人的生活壓力巨大，影響了他們的職業選擇和創新創業的積極性，更是抑制了生育意願，對人力資本的長期積累產生了負面影響。 ​土地財政作為地方政府收入，其本質是將土地價值提前資本化並貨幣化，通過房企的開發和銷售環節，最終由購房家庭承擔。 ​地方財政的受益者主要是地方政府和少數房產持有多年的早期投資者，而大量的剛需購房者則成為高地價的最終買單者。這加劇了社會財富的分配不平等和固化，降低了社會階層流動的可能性。 我們可以得出這樣一個邏輯鏈條： ​高房價 → 居民高額負債與儲蓄耗盡 → 消費能力下降 → 內需不足→ 企業生產過剩、利潤下滑 → 工廠倒閉、工人失業 ​這一系列因果關係，正是「高房價擠壓消費」理論的核心。 ​1、消費擠出效應：當一個家庭，特別是年輕人，將大部分收入甚至幾代人的積蓄投入到首付和房貸中，他們的可支配收入會大幅減少。這種「消費擠出效應」導致他們不敢在旅遊、娛樂、教育、非必需品等其他方面進行消費，這直接抑制了內需。 ​2、內需與通縮：消費疲軟是導致需求不足型通縮（或通縮壓力）的重要原因。當市場上對商品和服務的需求不旺盛時，企業為了促銷，會選擇降價，這會導致物價水平持續走低。 ​3、生產與就業：消費端的需求萎縮會直接傳導至生產端。當企業發現產品賣不出去，庫存積壓時，它們會自然地選擇減產、裁員，甚至倒閉。這就會導致工人失業，進而影響社會穩定和整體經濟活力。 ​綜上所述，高房價和土地財政不僅是拉動中國經濟增長的「藥」，也是造成當前經濟結構失衡和通縮壓力的「病」。這種影響從宏觀的總需求和總供給，到微觀的家庭資產負債表衰竭，對中國國內經濟和中國每一個家庭，都產生了深遠而複雜的衝擊。 2025年9月26日 （來源：民主中國） △